La loi dite « Loi Pinel » (1) est venue modifier en profondeur le bail commercial. Les modifications concernent la fixation et la révision du montant du loyer, l’état des lieux, la prise en compte des charges locatives et la résiliation du bail.
Le loyer
Le loyer est soumis de droit à la révision triennale, toutefois, les parties peuvent déroger à la révision triennale en appliquant par exemple une révision annuelle dite « clause d’échelle mobile ».
De plus, dans certains cas précis et lorsque la valeur du quartier où est situé le local a augmenté, le loyer peut être « déplafonné », c’est-à-dire dépasser l’augmentation issue de la seule variation de l’indice prévu au contrat.
Apports de la loi PINEL sur le loyer d’un nouveau bail ou d’un bail renouvelé :
- l’indice du coût de la construction est remplacé par l’indice des loyers commerciaux,
- la clause d’échelle mobile ne peut plus entraîner une augmentation annuelle de + de 10 % du loyer précédent,
- pour éviter un trop grand écart entre le loyer avant et après éventuel déplafonnement, la loi impose désormais que le loyer déplafonné n’entraîne pas une augmentation annuelle de plus de 10% par rapport au dernier loyer.
L’état des lieux d’entrée et de sortie obligatoire
Désormais, en application de la Loi Pinel, un état des lieux avant l’entrée du locataire dans les locaux ainsi que lors de la restitution desdits locaux est obligatoire (pour les baux en cours, l’état des lieux de sortie est obligatoire uniquement s’il y a eu un état des lieux d’entrée à l’origine). Ces états des lieux d’entrée et de sortie doivent être réalisés de manière contradictoire et amiable entre les parties.
Les charges locatives, impôts, taxes, redevances, travaux
Ces dispositions s’appliquent pour les nouveaux baux et les baux renouvelés.
Les charges, impôts, taxes et redevances devant être payés, soit par le locataire, soit par le bailleur, doivent désormais être strictement listés au sein du bail ou de son renouvellement au moyen d’un inventaire précis. Un état récapitulatif annuel concernant la répartition des charges devra être établi à ce sujet par le bailleur. (A noter que la taxe foncière peut continuer à être mise à la charge du locataire si ceci est prévu contractuellement, ce point ayant fait l’objet de beaucoup de discussions lors des travaux sur le projet de loi Pinel.).
Certaines dépenses ne peuvent plus être mises à la charge du locataire.
Principalement, il s’agit des « réparations relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil (…) » ainsi que « des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent(…) « .
Cet apport de la loi Pinel est très important et engendre donc de nombreuses conséquences (ex : les gros travaux de mise aux normes « accessibilité » concernant un local commercial ne peuvent a priori plus être mis à la charge du locataire dans les nouveaux baux ou renouvellements de baux).
Concernant également les travaux, le bailleur doit préciser au moment de la signature du bail ou de son renouvellement (puis tous les 3 ans), la liste des travaux qu’il envisage d’effectuer dans les 3 prochaines années ainsi que la liste des travaux effectués pendant les 3 années précédant la signature du bail ou du renouvellement avec leurs coûts. La liste des travaux prévus pour les 3 prochaines années est assortie d’un budget prévisionnel.
La résiliation du bail
La signification de la demande de résiliation n’est plus obligatoirement à faire par exploit d’huissier. Un recommandé suffit désormais.
Attention toutefois : le recommandé est certes moins coûteux mais reste un outil moins sûr qu’une signification par acte extra-judiciaire. Cette disposition s’applique également aux baux en cours.
La clause interdisant au locataire de demander la résiliation du bail à la fin de chaque période triennale est désormais interdite.
Le conseil du juriste
Le bail commercial est un outil juridique complexe qu’il faut rédiger avec beaucoup de prudence et qui demande en amont une négociation contractuelle précise entre bailleur et locataire. La loi Pinel a eu pour but de protéger davantage les droits du locataire au sein du bail commercial (ex. supplémentaire : désormais si le propriétaire vend son local, le locataire possède un droit de préférence sur la vente dudit bien). Ce faisant, elle a mis en place de nouvelles règles ou procédures qui ont ajouté davantage de complexité dans la rédaction et l’application du bail commercial. Ainsi, en cas de mise en place, renouvellement, reprise d’un bail commercial ou d’analyse des clauses existantes, les conseils d’un spécialiste du droit seront très importants pour protéger au mieux les intérêts des deux parties et la bonne efficacité du bail commercial.
(1) Loi n°2014-626 du 18 juin 2014
Eugénie MALZERT – Juriste en droit commercial
