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Utiliser son logement comme local professionnel

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changement d'usage ou de destination
Pixabay

Pour démarrer son activité, il est toujours possible de s’installer chez soi et transformer une partie de son habitation en local professionnel avec changement de son usage.

C’est tout à fait possible, moyennant quelques démarches et vérifications. En premier lieu, il faut s’assurer que le « changement d’usage » et le « changement de destination » sont possibles. En effet, il y a des différences entre ces deux notions et les formalités à remplir diffèrent.

Principe et cadre général

On peut convertir tout ou partie de son logement en local professionnel. Cependant, dans la plupart des cas il faut obtenir deux autorisations qui correspondent à des démarches indépendantes :

  • Le changement d’usage. Il relève des règles de la construction et de l’habitation. Il est temporaire;
  • Le changement de destination. Il dépend des règles de l’urbanisme. Il est définitif.

Bon à savoir

Si vous habitez dans un immeuble en copropriété ou, à plus forte raison, en location, vous devez demander une autorisation en préalable à vos démarches. Dans un cas, les copropriétaires doivent vous autoriser, dans l’autre, c’est le bailleur. En effet, une bail d’habitation n’est pas forcément compatible avec une activité professionnelle.

Le changement d’usage, demander l’autorisation

La notion d’usage d’un bâtiment

Cette notion définit le profil juridique et l’utilisation que l’on fait du bâtiment ou du logement. L’usage est défini et encadré dans le Code de la construction et de l’habitation. Le changement d’usage est, par nature, temporaire.

« L’usage d’un bâtiment est temporaire, le changement d’un usage est accordé à titre personnel ».

Les communes encadrent l’usage qui peut être fait des logements pour en contrôler la répartition. Cela permet aussi de veiller à l’équilibre entre logements d’habitation, locaux commerciaux, tertiaire, … C’est un « outil » pour maîtriser l’urbanisation.

Quand demander une autorisation de changement d’usage ?

Toute personne qui souhaite affecter tout ou partie d’un logement à une activité professionnelle doit demander une telle autorisation. Plus précisément et d’une manière obligatoire :

  • Si le projet de transformation porte sur un local d’habitation. Cela recouvre toutes les catégories de logements y compris leurs annexes comme les logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial ou encore les locaux meublés. C’est le cas aussi des logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, … ;
  • Et si le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants des départements des Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93) et Val-de-Marne (94).

Par contre, il n’y a pas lieu de demander d’autorisation de changement d’usage, si :

  • Le professionnel exerce une activité sans accueil de public (ni réception de marchandise) dans l’immeuble où il habite ;
  • Ou, le local, objet de la demande, est un magasin ou un bureau que l’on transforme en local d’habitation.

À qui demander l’autorisation de changement d’usage ?

La mairie dont dépend le logement recevra la demande de changement d’usage. Il n’y a pas de formulaire standard, et chaque commune propose son modèle. Ils peuvent prendre la forme d’un formulaire « en ligne » auquel il faudra joindre diverses pièces justificatives.

La municipalité accorde un changement d’usage toujours à titre provisoire. C’est à dire qu’elle aura la durée de l’occupation du bien dans l’usage donné. De plus, l’autorisation est personnelle, elle ne suit pas le local. Dans la plupart des cas, lorsque le bénéficiaire quitte le local, le local redevient automatiquement une habitation.

Autorisation de changement de destination

La destination d’un local est très différente de son usage

Le changement de destination d’un local est le fait de le faire passer d’un type de construction à un autre. Par exemple une habitation transformée en pizzeria.

« Le changement de destination est, par principe, définitif, il est attaché au bâtiment.« 

La destination d’un local ou d’un bâtiment, concerne le local au sens physique/technique. La destination et le changement de destination relèvent d’une autorisation d’urbanisme et donc du Code de l’urbanisme.

Quand faut-il déposer une demande d’autorisation pour modifier la destination ?

Le changement de destination se concrétise par le dépôt d’un document d’urbanisme, que ce soit une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC). C’est donc l’existence ou non de travaux qui définit le type de demande :

  • Changement sans travaux, ou avec travaux légers d’aménagement en intérieur : déposer une déclaration préalable ;
  • Si le changement nécessite des travaux d’ampleur, de création de surface de plancher supérieure à 20 m² (ou 40 m² pour un projet en zone U d’un PLU) remaniement des structures porteuses ou encore travaux en façade de l’immeuble : un permis de construire est indispensable.

Quel est l’échelon pour demander l’autorisation de changement de destination ?

La question relève de l’urbanisme, donc elle sera déposée en mairie. Il s’agit de la mairie de la commune dans laquelle est situé le bâtiment.

La demande de permis de construire (PC) ou la déclaration préalable (DP) tiennent lieu de demande d’autorisation exigée pour un changement d’usage. En effet, si un PC est accordé pour transformer un studio en commerce, alors, de fait, le demandeur est autorisé à l’exploiter en tant que tel.

À savoir : Le Code de l’urbanisme comprend 5 familles de destinations possibles (déclinables en 20 sous-destinations) :

  1. exploitation agricole et forestière ;
  2. habitation ;
  3. commerce et activités de service ;
  4. équipements d’intérêt collectif et services publics ;
  5. autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.

Le changement et l’administration fiscale

Le propriétaire qui obtient l’autorisation de changement d’usage ou de destination doit le signaler à l’administration fiscale. Celle-ci effectuera ensuite les modifications de la valeur locative cadastrale du local, qui sert de base au calcul de la taxe foncière. Concrètement, il adressera la déclaration IL n°6704 au bureau du cadastre, dans les 90 jours qui suivent le changement.

Le changement et l’assurance

Vous devrez aussi vérifier l’impact de ces changements sur les conditions de couverture par votre assurance. En effet, un changement d’usage (surtout habitation vers professionnel) change complètement la nature des risques et le niveau de responsabilité.

D’après economie.gouv.fr, par Bercy Infos, le 17/06/2019, mis à jour le 21/09/2021.

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Pôle Fiscalité-Doctrine

Pour contacter notre Pôle Fiscalité-Doctrine : fiscalite-doctrine@alliancecentre.fr

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