Pour démarrer son activité, il est toujours possible de s’installer chez soi et transformer une partie de son habitation en local professionnel avec changement de son usage ou de sa destination.
C’est tout à fait possible, moyennant quelques démarches et vérifications. En premier lieu, il faut s’assurer que le « changement d’usage » et le « changement de destination » sont possibles. En effet, il y a des différences entre ces deux notions et les formalités à remplir diffèrent.
Principe et cadre général
On peut convertir tout ou partie de son logement en local professionnel. Cependant, dans la plupart des cas il faut obtenir deux autorisations qui correspondent à des démarches indépendantes :
- Le changement d’usage. Il relève des règles de la construction et de l’habitation. Il est temporaire ;
- Le changement de destination. Il dépend des règles de l’urbanisme. Il est définitif.
Bon à savoir
Si vous habitez dans un immeuble en copropriété ou, à plus forte raison, en location, vous devez demander une autorisation avant vos démarches. Dans un cas, les copropriétaires doivent vous autoriser, dans l’autre, c’est le bailleur. En effet, une bail d’habitation n’est pas forcément compatible avec une activité professionnelle.
Le changement d’usage, demander l’autorisation
La notion d’usage d’un bâtiment
Cette notion définit le profil juridique et l’utilisation que l’on fait du bâtiment ou du logement. L’usage est défini et encadré dans le Code de la construction et de l’habitation. Le changement d’usage est, par nature, temporaire.
« L’usage d’un bâtiment est temporaire, le changement d’un usage est accordé à titre personnel ».
Les communes encadrent l’usage qui peut être fait des logements pour en contrôler la répartition. Cela permet aussi de veiller à l’équilibre entre logements d’habitation, locaux commerciaux, tertiaire, … C’est un « outil » pour maîtriser l’urbanisation.
Quand demander une autorisation de changement d’usage ?
Toute personne qui souhaite affecter tout ou partie d’un logement à une activité professionnelle doit demander une telle autorisation. Plus précisément et d’une manière obligatoire :
- Si le projet de transformation porte sur un local d’habitation. Cela recouvre toutes les catégories de logements y compris leurs annexes comme les logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial ou encore les locaux meublés. C’est le cas aussi des logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, … ;
- Et si le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants des départements des Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93) et Val-de-Marne (94).
Par contre, il n’y a pas lieu de demander d’autorisation de changement d’usage, si :
- Le professionnel exerce une activité sans accueil de public (ni réception de marchandise) dans l’immeuble où il habite ;
- Ou, le local, objet de la demande, est un magasin ou un bureau que l’on transforme en local d’habitation.
À qui demander l’autorisation de changement d’usage ?
La mairie dont dépend le logement recevra la demande de changement d’usage. Il n’y a pas de formulaire standard, et chaque commune propose son modèle. Ils peuvent prendre la forme d’un formulaire « en ligne » auquel il faudra joindre diverses pièces justificatives.
La municipalité accorde un changement d’usage toujours à titre provisoire. C’est à dire qu’elle aura la durée de l’occupation du bien dans l’usage donné. De plus, l’autorisation est personnelle, elle ne suit pas le local. Dans la plupart des cas, lorsque le bénéficiaire quitte le local, le local redevient automatiquement une habitation.
Autorisation de changement de destination
La destination d’un local est très différente de son usage
Le changement de destination d’un local est le fait de le faire passer d’un type de construction à un autre. Par exemple une habitation transformée en pizzeria.
« Le changement de destination est, par principe, définitif, il est attaché au bâtiment.«
La destination d’un local ou d’un bâtiment, concerne le local au sens physique/technique. La destination et le changement de destination relèvent d’une autorisation d’urbanisme et donc du Code de l’urbanisme.
Quand faut-il déposer une demande d’autorisation pour modifier la destination ?
Le changement de destination se concrétise par le dépôt d’un document d’urbanisme, que ce soit une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC). C’est donc l’existence ou non de travaux qui définit le type de demande :
- Changement sans travaux, ou avec travaux légers d’aménagement en intérieur : déposer une déclaration préalable ;
- Si le changement nécessite des travaux d’ampleur, de création de surface de plancher supérieure à 20 m² (ou 40 m² pour un projet en zone U d’un PLU) remaniement des structures porteuses ou encore travaux en façade de l’immeuble : un permis de construire est indispensable.
Quel est l’échelon pour demander l’autorisation de changement de destination ?
La question relève de l’urbanisme, donc elle sera déposée en mairie. Il s’agit de la mairie de la commune dans laquelle est situé le bâtiment.
La demande de permis de construire (PC) ou la déclaration préalable (DP) tiennent lieu de demande d’autorisation exigée pour un changement d’usage. En effet, si un PC est accordé pour transformer un studio en commerce, alors, de fait, le demandeur est autorisé à l’exploiter en tant que tel.
À savoir : Le Code de l’urbanisme comprend 5 familles de destinations possibles (déclinables en 20 sous-destinations) :
- exploitation agricole et forestière ;
- habitation ;
- commerce et activités de service ;
- équipements d’intérêt collectif et services publics ;
- autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.
Le changement et l’administration fiscale
Le propriétaire qui obtient l’autorisation de changement d’usage ou de destination doit le signaler à l’administration fiscale. Celle-ci effectuera ensuite les modifications de la valeur locative cadastrale du local, qui sert de base au calcul de la taxe foncière. Concrètement, il adressera la déclaration IL n°6704 au bureau du cadastre, dans les 90 jours qui suivent le changement.
Le changement et l’assurance
Vous devrez aussi vérifier l’impact de ces changements sur les conditions de couverture par votre assurance. En effet, un changement d’usage (surtout habitation vers professionnel) change complètement la nature des risques et le niveau de responsabilité.
D’après economie.gouv.fr, le 17/06/2019, mis à jour le 21/09/2021 et le 25 mars 2022.
Bonjour,
Le principe de liberté du commerce et de l’industrie ne peut être respecté quand la mairie n’a pas franchement envie que l’on s’installe. En l’occurrence, garage personnel d’habitation transformé en carrosserie et petite mécanique.
Il n’y a normalement pas d’autorisation à demander pour s’installer mais le conseil municipal peut refuser en jouant sur les éventuelles nuisances que cela provoquerait ? Zone U, dans un village de 400 habitants, en sortie de village, avec des champs agricoles autour.Et demander une déclaration préalable pour transformer une habitation en local commercial, ce qui revient à tuer dans l’oeuf l’activité. Y’a t-il des recours ?
Cordialement, E.G
Si vous êtes locataire, vérifiez si la pratique d’une activité professionnelle est compatible avec le bail d’habitation.
La pratique d’une activité artisanale est souvent possible dans les zones régies par un document d’urbanisme (PLU ou autre). A cet effet vérifiez de quelle collectivité dépend la compétence d’urbanisme (commune ou communauté de communes). Vérifiez ensuite le type de document applicable (PLU Plan Local d’Urbanisme, RNU Règlement National d’Urbanisme, carte communale). L’activité artisanale est généralement permise dans les zones d’habitation.
S’agissant de la conversion d’une garage d’habitation en local professionnel, cela peut être interprété comme un « changement d’usage », éventuellement soumis à un document d’urbanisme ; dans votre cas, si aucun aménagement particulier n’est réalisé, il y a peu de probabilité.
On peut comprendre que la municipalité invoque « d’ éventuelles nuisances ». A vous d’apporter les éléments pour rassurer et faire la preuve que vous n’en causerez pas. Il peut s’agir de potentiels troubles de voisinage (bruit, gêne pour accéder aux propriétés voisines, aller et venues incessants), troubles à l’ordre public (stationnement abusif ou pouvant gêner la circulation, circulation accrue sur un axe, …), …
J’attire aussi votre attention sur le respect des réglementations environnementales ; l’évacuation des déchets de l’activité doit être conforme aux usages de la profession et ne causer aucune nuisance à l’environnement. Rapprochez vous de la DREAL si vous avez un doute.
Avant d’engager un recours, allez jusqu’au bout de la conciliation.