Comment évaluer la valeur du terrain sur lequel on a construit un hangar pour identifier les biens au bilan ? L’administration fiscale peut parfois remettre en cause la répartition des valeurs au bilan. En effet, la ventilation peut amener à modifier le montant des amortissements pratiqués.
L’administration va essayer de prouver l’insuffisance de valeur du terrain, alors c’est à elle d’établir cette insuffisance.
Quelle méthode employer pour évaluer une valeur de terrain ?
Pour déterminer la valeur du terrain, elle doit procéder par comparaison. Elle comparera en effet des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches. Ces terrains doivent être situés dans la même zone géographique que ce bien et présenter des droits à construire similaires.
À défaut, l’administration va appliquer sa seconde méthode. Elle peut évaluer la valeur de la construction à partir du coût de reconstruction à la date d’entrée au bilan. Elle appliquera, le cas échéant, les abattements pour tenir compte de la vétusté et de l’état d’entretien.
Il peut arriver que l’affaire porte sur des immeubles anciens. Dans ce cas, l’administration ne peut appliquer aucune des deux méthodes précédentes. Elle va alors rechercher des données comptables dans le bilan d’autres entreprises. Cela lui permettra d’établir une clé de répartition moyenne entre terrain et bâtiment. Elle disposera ainsi d’un taux moyen qu’elle appliquera à la valeur globale de l’immeuble à sa date d’entrée au bilan.
Les limites de cette méthode
Néanmoins, dans cette situation, elle doit se fonder sur un échantillon pertinent. Il doit reposer sur un nombre significatif de données. Il doit en outre porter sur des immeubles aux caractéristiques comparables. On en revient aux critères précédents, à savoir, localisation, type de construction, état d’entretien et possibilités éventuelles d’agrandissement. Seuls peuvent être retenus des immeubles entrés au bilan des entreprises servant de comparaison à des dates proches de celle de l’entrée au bilan de l’immeuble en litige.
publié 29/08/2016, mis à jour mai 2023
