On parle aussi de location de meublé professionnelle ou non professionnelle (LMP ou LMNP), elle est de plus en plus courante dans les régions de tourisme. Par nature, ce sont des locations en zone résidentielle, mais elles peuvent être de courte durée. La loi de finances pour 2024 en a réformé la fiscalité.
Tension sur le marché immobilier
Les locations de meublés non professionnelle de courte durée ont beaucoup augmenté depuis quelques années. Et ce, également dans les zones touristiques. D’où la tension sur ce marché entre offre et demande et les répercussions sur le marché de l’immobilier local en général. Certains propriétaires sont parfois tentés de « retirer » leur bien du marché de location résidentielle et le proposer alors en location de courte durée.
C’est dans ce contexte que la loi de Finances pour de 2024 a abaissé le seuil d’application du régime micro BIC, le passant de 77 700 (1) à 15 000 € (recettes annuelles). Conséquence directe, des propriétaires peuvent basculer d’office en régime professionnel.
(1) plus précisément 188 700 € pour les meublés classés et chambres d’hôtes, 77 700 € pour les « non classés ». Cela permettait au propriétaire de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71% dans le premier cas, 50% dans le second.
Volet 1, la location non professionnelle
Il existe deux situations de location d’un meublé :
- professionnelle : recettes supérieures à 23 000 € par an et recettes de location supérieures aux autres revenus du foyer fiscal ;
- non professionnelle : recettes inférieures à 23 000 € ou inférieures aux revenus globaux du foyer fiscal. Il s’agit généralement de locations occasionnelles.
Location de meublé professionnelle, limite de recettes
La loi de finances pour 2024 a donc modifié les règles d’imposition au régime du micro-BIC des locations de meublés « non classés », sans changer les règles des chambres d’hôtes et des locations de longue durée (2). L’abattement forfaitaire est aussi abaissé à 30%. Les régimes « micro BIC » et « micro foncier » sont donc alignés.
(2) Qui continuent de bénéficier des règles de CA de 188 700 € et de l’abattement de 92% jusqu’à 15 000 €, 92% au delà.
| Recettes annuelles supérieures à 23 000 € : LMP, location meublée professionnelle |
| Recettes annuelles supérieures à 15 000 € : régime d’imposition au réel |
Zoom sur la location non professionnelle d’un meublé de tourisme
La location non professionnelle est donc celle qui correspond à une location occasionnelle ou à la location d’une pièce de sa maison. Il a essentiellement deux catégories :
- Location à une personne en « résidence principale » ;
- Location saisonnière.
Deux sortes de bail pour la résidence principale
- Le bail meublé en résidence principale est conclu pour une durée d’au minimum 1 an, selon le contrat type défini par décret (3).
- Le bail meublé mobilité s’applique, en particulier, aux personnes en étude, en formation pro, en apprentissage, … ou, sur le plan professionnel, en mission de courte durée ou en mutation pro. La durée du bail est donc d’au moins 1 mois et d’au maximum 10 mois. Il n’est pas reconductible, ni renouvelable.
(3) Décret 2015-587 du 29 mai 2015
La location saisonnière d’un meublé
Cela s’applique aux locations de moins d’une durée inférieure à 90 jours (4). Le contrat n’est pas renouvelable, il ne dépend pas des mêmes dispositions que les deux précédents ; c’est un contrat « de louage » qui relève du code civil (5). Là aussi, on peut louer une pièce de sa maison, la maison dans sa globalité ou un logement séparé.
Le bien loué devient « résidence secondaire » du locataire ; il s’agit donc des maisons de vacances, des meublés de tourisme classés et des maisons d’hôtes (et gîtes). Le Code du tourisme art. L 324-1-1 s’applique.
(4) Loi 70-9 du 2 janvier 1970 art. 1-1 – (5) C. civ. Art 1713 et s.
Les conséquences de recettes supérieures à 15 000 €
Au dessus de 15 000 € de recettes HT par an, le loueur relève du régime d’imposition au réel. On soustrait les charges des recettes pour déterminer le résultat réel. Parmi ces charges, on trouve l’assurance, les éventuels frais d’agence, les intérêts d’emprunt et l’amortissement comptable de la valeur du bien. Cet amortissement est généralement pratiqué sur 30 ans. La détermination du résultat repose sur l’application des règles comptables. Les conseils d’un expert comptable seront judicieux, surtout si la location devient de longue durée.
Bon à savoir
La loi de finances pour 2024 exonère d’impôt les « petites » locations, celles dont les recettes restent inférieures à 760 € par an. Cela concerne la location (ou sous-location) en meublé d’une partie de sa résidence principale.
