La location à soi-même permet à un entrepreneur à titre individuel de déduire un loyer sur les biens propres qu’il utilise pour son entreprise.
Cela concerne généralement un bien immobilier (terrain et ou bâtiment) qu’il décide de « garder » dans son patrimoine privé, bien qu’il l’utilise pour les besoins de l’entreprise.
Rappel, inscrire ou pas au bilan ?
Le chef d’entreprise choisit d’inscrire un immeuble bâti ou non bâti en fonction de l’activité exercée.
Par principe, il a toute liberté pour répartir ses biens immobiliers entre l’actif d’entreprise et le patrimoine privé. C’est en effet une décision de gestion qui est opposable à l’administration fiscale. Laquelle la reconnait, moyennant des conditions spécifiques.
Il devra également mesurer cette option par rapport à l’intérêt ou pas de pratiquer un loyer à soi-même. L’inscription d’un bien au bilan permet de donner une image plus fidèle de son entreprise. Le maintien « dans le privé » va de pair avec une déclaration d’affectation des biens à l’activité professionnelle.
Conséquences, modalités
Le fait de pratiquer une « location à soi-même », implique de déduire une charge (loyer) de son bénéfice professionnel (1). En contrepartie, cela constitue un « revenu foncier » dans le privé. L’exploitant devra alors soumettre ce revenu à l’impôt sur le revenu.
L’impact de cette déduction de charge est direct sur le résultat et donc sur l’assiette des cotisations sociales. A l’opposé, aucun amortissement n’est déduit au titre de ce bien. La location à soi-même aura donc un impact sur le régime des plus-values applicables au bien.
(1) à condition d’avoir adopté un régime de bénéfice réel.
Le Conseil d’État considère que le contribuable qui conserve un immeuble dans son patrimoine privé tout en l’affectant à son activité professionnelle, est en droit de déduire de ses charges le montant d’un loyer « normal » de l’immeuble. (CE 8 juillet 1998, n°164657, Meissonnier). L’administration fiscale s’est alignée sur cette position (instruction fiscale du 23 mars 2007).
Conditions de déductibilité d’une « location à soi-même »
La déduction des loyers est soumise au respect de conditions précises :
- L’immeuble ne doit pas avoir été inscrit au registre des immobilisations ;
- Le contribuable doit pouvoir justifier qu’il a perçu un loyer pour la mise à disposition de ces locaux ;
- Le montant perçu doit faire l’objet d’une déclaration au titre des revenus fonciers ;
- Le contribuable doit également pouvoir apporter la preuve du versement effectif de ces loyers, d’un compte professionnel vers un compte personnel ;
- Le montant des loyers doit être cohérent avec les prix du marché ;
- Pour les exploitations agricoles, il faut renoncer à la déduction de la « rente du sol » auprès de la MSA. Le cumul des deux dispositifs est en effet impossible.
Le cas des activités soumises au BNC, bénéfices non commerciaux
La règle s’applique également aux activités soumises au BNC avec les mêmes conditions. A savoir, le versement effectif du loyer et l’imposition corrélative en revenus fonciers, sur la déclaration générale des revenus.
Références : arrêts du 11 avril 2008 (CE n° 287808, Ministre c/ M. et Mme Roche et n° 300302, Mme Huynh Kinh)
Conseil avant de choisir la location à soi-même
Le choix de pratiquer une « location à soi-même » relève de plusieurs approches. Les premiers aspects sont la gestion du résultat et des bases de cotisations, avec l’acquisition de droits pour la retraite. Ensuite viennent le traitement des plus-values, privées ou professionnelles intimement mêlées aux questions de gestion de son patrimoine. Enfin, c’est bien l’évolution de son entreprise qu’il faut mettre en perspectives.
Pour prendre une telle décision, vous ne pourrez pas faire l’impasse d’une approche globale en intégrant ces différents aspects.
Car, pour finir, attention à la valeur vénale du foncier en cas d’entrée ou de sortie de bilan ; ces valeurs auront une conséquence sur les plus-values futures.
