La convention d’occupation précaire et le bail de courte durée

Pour mémoire, le bail commercial confère au locataire un droit au renouvellement ou, à défaut, une indemnité d’éviction. Les deux possibilités de déroger au statut des baux commerciaux sont donc :

• Le code du commerce (1) prévoit un bail de courte durée ou bail dérogatoire, d’une durée maximum de 2 ans ;
• la convention d’occupation précaire issue de la jurisprudence. Dans certaines conditions, elle peut avoir une durée indéterminée.

(1) article L145-5 du code de commerce

Convention d’occupation précaire

Comme disait une pub célèbre, la convention d’occupation précaire « a la couleur d’un bail, l’apparence d’un bail, mais ce n’est pas un bail ! « . Même si, comme le bail, elle procure le droit d’utilisation d’un local en contrepartie du paiement d’un loyer.

Différence essentielle : elle n’a pas de durée, elle est donc fragile pour l’exploitant. Le propriétaire doit cependant justifier le caractère précaire. Le cas typique est l’expropriation pour cause d’utilité publique, ou des travaux de démolition différés. De ce fait, l’occupant ne sait pas à quel moment son bail prendra fin. Le terme est la survenance d’un événement. Mais sans pour autant en préciser la date. La conséquence immédiate est alors que l’occupant n’a aucun droit au renouvellement, ni au « relogement ».

La convention d’occupation précaire se rencontre donc dans quelques cas très limités liés, généralement, au devenir du bien.

Bail de courte durée

Le bail de courte durée est aussi appelé « bail dérogatoire ». De ce fait, il déroge aux règles du bail commercial professionnel, sa durée est d’au maximum 3 ans. Le propriétaire peut en signer un ou plusieurs avec le même locataire. Mais à la condition que la durée totale des baux n’excède pas 3 ans. La durée totale est passée de 2 à 3 ans avec la loi relative à l’artisanat, commerce et TPE de 2014.

Intérêt de ce bail

• Pour le propriétaire : aucune obligation au renouvellement, aucune indemnité. En cas de signature d’un second bail, il n’y a plus de plafond pour le loyer. Cela permet de « tester » son locataire, s’il le souhaite, avant de s’engager à long terme ;
• Pour le locataire : il peut exercer une activité commerciale pendant un temps assez court et tester son activité. Si son affaire est rentable, il peut demander un bail commercial de 9 ans.

Conditions de validité

Les parties doivent exprimer clairement leur intention de déroger au statut des baux commerciaux ; nous conseillons de prévoir une clause dans le contrat, visant expressément l’article L145-5 du code de commerce.

Durée

Au maximum 3 ans, pour un bail ou pour la durée totale de baux successifs avec le même locataire. Aucun droit au renouvellement sur le dernier bail.

Le propriétaire peut proposer à son locataire, avec bail commercial en cours, de le résilier et de conclure un bail dérogatoire. Il faut évidemment renoncer aux termes du précédent bail et y trouver un intérêt…

Si le bail contient une clause ad hoc, on peut résilier le contrat à tout moment avant la date de fin. Si les clauses du bail ne prévoient rien pour la résiliation avant échéance, le bail de courte durée n’est donc pas résiliable.

Au terme du bail

Si le locataire reste dans le local au-delà du délai (1), le bail est alors automatiquement qualifié en bail commercial. A défaut d’accord entre les parties, le loyer du nouveau bail commercial doit être basé sur la valeur locative du bien (2).

(1) Et en cas de silence des 2 parties. (2) Arrêt de la Cour de cassation, 3^e chambre civile, du 14 décembre 2005, pourvoi n° 05-12587

Commentaire

En conséquence, bail de courte durée et convention précaire sont deux « outils » qui offrent de la flexibilité aux deux parties. Si l’un au l’autre n’a pas de visibilité, il peut le proposer. Mais cette souplesse a un prix, la précarité et le coût, parfois.

Le bail de courte durée peut donner confiance. Il est assez adapté pour les entreprises en démarrage qui anticipent une croissance forte à court terme et envisagent de s’agrandir. C’est aussi le cas des entreprises qui n’ont besoin ni de grands locaux ni d’installation coûteuse. Comme les professions libérales, par exemple.

Pour tout projet de bail commercial, prenez le temps d’en examiner les avantages et limites. Faites vous accompagner par un juriste.