La SCPI, pour diversifier un patrimoine et investir dans l’immobilier

Dans un environnement économique incertain, l’immobilier retrouve une place de choix dans la réflexion patrimoniale. C’est d’autant plus vérifié que les taux d’épargne « classiques » sont historiquement et durablement bas (ceux des fonds euros en particulier).
En temps de crise, l’immobilier apparaît souvent comme une valeur refuge. Il est en effet beaucoup moins sujet aux variations des marchés. La preuve, les SCPI retrouvent un regain d’intérêt. L’investissement dans la pierre permet d’obtenir des revenus complémentaires immédiatement ou assure un complément de retraite.

La SCPI est avant tout un placement de long terme

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a pour objet de constituer un parc immobilier. La société de gestion loue les biens et perçoit les revenus. L’épargnant, achète une des parts de la SCPI et devient associé. L’épargnant est propriétaire d’un prorata du parc immobilier qui peut être assimilé à une « co propriété ».
S’il existe plusieurs types de SCPI, selon leur orientation, la plus courante est la SCPI « de rendement ».
Le principe de base est de proposer des immeubles à fort rendement locatif qui sont généralement peu accessibles « en direct ». On pense ainsi aux bureaux, immeubles, centres commerciaux, entrepôts logistiques…). L’autre avantage est l’éventail des biens qui peuvent être situés dans des secteurs géographiques différents.

Immobilier de bureaux  (activités tertiaires, sièges sociaux)		Immobilier commercial  (magasins, centres commerciaux)		Établissements de santé  (cliniques, maisons de retraite, laboratoires)		Immobilier lié à l’éducation  (crèches, écoles, résidences étudiantes)

Ces SCPI sont gérées dans une optique de stabilité des revenus. De plus, l’espérance d’un rendement élevé va de pair avec une durée de conservation élevée, au minimum 10 ans.

La SCPI permet de s’affranchir des lourdeurs d’une gestion immobilière en direct

Une société de gestion trouve les biens immobiliers, les achète, les met en location, les gère et perçoit les revenus pour le compte des associés. Le rendement (net de frais, avant fiscalité) est de 4 à 5 % par an (le taux de rendement moyen des SCPI en 2019 était de 4,51% (1)).
(1) Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

L’épargnant gagne en visibilité et en sécurité

La durée des baux commerciaux est en général fixée de 6 ou 9 ans. Donc le montant des loyers à percevoir est connu à l’avance.

La SCPI s’adresse à plusieurs types d’épargnants

Il existe plusieurs raisons pour s’intéresser à la SCPI.

1. épargnant attiré par l’immobilier mais ne disposant pas d’un volant d’épargne élevé.
2. épargnant dans l’immobilier que la gestion d’un immeuble rebute.
3. particulier souhaitant augmenter le rendement d’une partie de son épargne à long terme

La SCPI répond à ces différents profils d’épargnants car elle distribue un revenu régulier.

Fiscalité des revenus annuels perçus

D’une manière générale, la fiscalité des revenus fonciers peut être « lourde » et coûteuse. Surtout si la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’épargnant est supérieure ou égale à 30%.
Les revenus de la SCPI relèvent de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont donc soumis aux prélèvements sociaux.

Bon à savoir

La société de gestion prépare la déclaration fiscale de revenus (et IFI) en transmettant les informations nécessaires (montants à déclarer et cases à remplir).

Le contribuable peut opter pour l’un des deux régimes d’imposition :

Opter pour le régime réel, si :		Opter pour le régime micro-foncier, si :
Vous n’avez que des revenus fonciers issus de parts de SCPI OU si le total des revenus fonciers (ceux des parts de SCPI + ceux d’autres biens immobiliers) est inférieur à 15 000 €		Vous êtes propriétaire en direct d’un bien immobilier loué nu ET si le total des revenus fonciers (ceux des parts de SCPI + ceux d’autres biens immobiliers) est supérieur à 15 000 €
Les revenus fonciers nets (= revenus bruts – charges) sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (selon le TMI) et aux prélèvements sociaux (17,2 %)		70 % des revenus bruts sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (selon le TMI) et aux prélèvements sociaux (17,2 %)

Une SCPI peut devenir très rentable quand elle génère des plus-values

La gestion d’une SCPI doit être dynamique, les immeubles, biens choisis peuvent prendre de la valeur. Ainsi, lors de la revente des parts, leur détenteur peut réaliser une plus-value.
Dans la pratique, la plus-value subit l’impôt sur le revenu au taux fixe de 19 % et aux prélèvements sociaux (actuellement à 17,2 %).
Un abattement pour durée de détention s’applique sur les plus-values de revente de parts. Et comme pour l’immobilier détenu en direct, il faut détenir les parts au moins 5 ans, pour bénéficier d’un premier abattement. Plus la durée de détention est longue, plus le taux d’abattement est élevé. Finalement, le contribuable acquiert l’exonération de la plus-value après 22 ans de détention. Le taux de prélèvements sociaux est nul après 30 ans de possession.

Acheter des parts de SCPI est aussi simple que souscrire un livret !

Les parts de SCPI sont des valeurs mobilières, à ce titre, achat et revente ne nécessitent pas l’intervention d’un notaire. Par conséquent, il n’y a pas de « frais de notaire ».
Par contre, comme tout placement financier, l’établissement financier percevra des frais similaires. Ces frais de souscription font généralement partie du prix de la part lors de l’achat. Ensuite, chaque année, l’établissement perçoit des frais de gestion.
En résumé, le montant des frais de souscription est de 8 à 12%, prélevés en une fois, lors de la souscription. Les frais de gestion sont du même montant, prélevés chaque année, sur l es revenus.

Un consultant en gestion du patrimoine donne de nouvelles pistes

L’investissement en SCPI peut répondre aux principales stratégies patrimoniales. Le premier objectif peut être le rendement annuel avec versement d’un revenu régulier pour un complément de retraite. Des épargnants misent davantage sur la réalisation d’une plus-value exonérée. D’autres recherchent des solutions de défiscalisation.
Par ailleurs, le mode d’acquisition et de financement peuvent améliorer l’atteinte de son objectif. On peut donc acheter les parts au comptant ou les financer par emprunt. Les intérêts d’emprunt sont en effet déductibles du revenu foncier.
Une stratégie plus complexe peut consister à acquérir la nue-propriété ou l’usufruit des parts. Ce dernier schéma est intéressant en cas de faible imposition. Ainsi l’épargnant s’assure un revenu complémentaire immédiat, et pendant toute la durée du démembrement (de 2 à 20 ans).
Et, à l’opposé, l’achat en nue-propriété répond à un besoin de revenus futurs. Dans les deux cas, le prix de la part démembrée est ajusté en fonction de la durée du démembrement consenti.

Pour finir, nous attirons l’attention des investisseurs sur tous les phénomènes qui sont de nature à faire varier brutalement la valeur de l’immobilier. Par exemple, la crise covid-19 peut avoir un impact sur le prix du m² de bureaux dans les grandes métropoles. A l’opposé, l’immobilier locatif peut prendre de la valeur en zones périphériques…