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La cession d’un bail ne peut pas être subordonnée à la conclusion d’un nouveau bail. La clause qui prévoit une condition portant sur un élément essentiel à la formation du contrat est réputée non écrite.
Tel est le cas de la clause qui conditionne la cession d’un bail à l’obtention d’un nouveau bail par le cessionnaire, bénéficiaire de la location du local.
A titre d’exemple
La cession d’un bail commercial avait été conclue sous la condition suspensive que le cessionnaire-bénéficiaire signe un nouveau bail avec le propriétaire-bailleur avant une date déterminée. Les pourparlers entre ces derniers n’ayant pas abouti à l’expiration de ce délai, le cessionnaire avait déclaré que la cession du bail ne pouvait plus se faire et était donc devenue caduque.
Le cédant, ancien locataire, en avait au contraire demandé l’exécution forcée, soutenant que la condition suspensive était illicite, si bien que sa non-réalisation était sans influence sur la conclusion de la cession.
Que disent les juges ?
Dans un premier temps, la Cour d’Appel donnait raison au cessionnaire ; elle avait écarté cette demande et refusé de supprimer la clause contestée car le juge n’a pas le droit de modifier la loi des parties en appréciant la cohérence du contrat.
La Cour de cassation a censuré cette décision donnant ainsi raison au cédant, confirmant qu’une clause suspensive qui remet en cause d’une manière aussi forte les fondements même du bail, ne peut pas être invoquée pour annuler la cession du bail en cours.
Cass. 3e civ. 22 octobre 2015 n° 14-20.096 (n° 1108 FS-PB), Sté Enlux c/ Sté Banque Chaix
bonjour
je suis en train d’acheter un fonds de commerce dont le bail a expiré depuis 6 mois
puis-je demander à ce que le renouvellement du bail au même loyer soit une condition suspensive de la promesse de vente ? si oui dans quel délai max, le nouveau bail doit-il être produit ? au delà de cette date, l’offre d’achat devient-elle caduque ?
merci
Bonjour Madame,
Vous avez entamé des pourparlers pour l’acquisition d’un fonds de commerce. Le bail commercial qui s’y rattache est arrivé à son terme depuis environ six mois.
Vous vous interrogez sur les conséquences de cette situation sur votre projet d’acquisition et la possibilité de stipuler, dans la promesse de vente, une condition suspensive selon laquelle le bail devra être renouvelé au même loyer au jour de la vente définitive.
Par un arrêt du 22 octobre 2015, la Cour de cassation a jugé que la clause qui subordonnait la réalisation définitive d’une cession de bail commercial à la conclusion d’un nouveau bail entre le cessionnaire et le propriétaire-bailleur devait être réputée non écrite, au motif que cette condition portait sur un élément essentiel à la formation du contrat, à savoir son objet, le bail lui-même, qui s’en trouvait anéanti.
Le cas que vous nous soumettez est quelque peu différent puisqu’il s’agit de régler, préalablement à la cession d’un fonds de commerce, la question du renouvellement du bail commercial.
Il convient, tout d’abord, de rappeler que le bail qui est arrivé à son terme, par principe au bout de neuf ans, sans que l’une ou l’autre des parties n’en ait sollicité le renouvellement, se poursuit par tacite reconduction.
Dans cette hypothèse, le bailleur comme le preneur peut demander le renouvellement du bail, moyennant le respect d’un préavis de six mois.
A notre avis, rien ne s’oppose à ce que la cession définitive d’un fonds de commerce soit conditionnée par l’obtention du renouvellement du bail commercial par le cédant, puisque la condition porte ici sur les modalités de conclusion du contrat définitif sans remettre en cause l’existence du fonds qui en est l’objet.
Le vendeur devra s’engager, dans la promesse de vente, à adresser une demande de renouvellement du bail commercial au bailleur et à l’obtenir préalablement à la vente.
Pour tenir compte du délai légal de réponse accordé à ce dernier, un délai de trois mois devra être prévu entre le jour où la demande de renouvellement sera formulée et celui où la vente définitive sera conclue.
Si le renouvellement du bail n’est pas obtenu dans le délai imparti, par hypothèse quatre mois (un mois pour que le titulaire du bail formule la demande de renouvellement, plus trois mois pour obtenir la réponse expresse ou tacite du bailleur), la sanction de la non-réalisation de cette condition est la caducité de la promesse de vente, les parties étant libérées de tout engagement, sauf accord entre elles ou renonciation.
La question de la fixation du loyer est plus délicate dans la mesure où elle dépend de l’offre de renouvellement qui sera faite, le cas échéant, par le propriétaire-bailleur, lequel devra respecter, sauf stipulations contraires du bail, les règles légales applicables en la matière : fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative avec, sous certaines conditions, un mécanisme de plafonnement selon la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) depuis la conclusion du bail initial.
La réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention d’un bail aux mêmes conditions financières peut s’avérer très difficile, surtout si le loyer n’a jamais été revalorisé.
Ainsi, la stipulation d’une telle condition sera très restrictive et sa non-réalisation pourrait être invoquée par le vendeur pour ne pas exécuter sa promesse de vente.
Intégrer la fixation du loyer du bail renouvelé dans les négociations du prix de vente et appeler le bailleur à concourir à l’acte de cession du fonds nous paraît être la solution à privilégier.
Cordialement.
Le pôle Juridique