Les parlementaires étudient en ce moment un texte visant à limiter la hausse des loyers, particulièrement lors d’un renouvellement de bail commercial.
Principe du bail commercial
Le bail commercial a un statut, c’est à dire des règles bien claires qui permettent de protéger les intérêts du bailleur et ceux du preneur. On l’appelle souvent « bail 3, 6, 9« , car il est d’une durée de 9 ans, mais supérieure à 12 mois et la possibilité de révision tous les 3 ans ou chaque année.
Le renouvellement du bail commercial et le loyer
Le loyer de départ est libre ; le propriétaire et le futur locataire vont donc en débattre librement. En matière de révision du loyer, il y a 3 possibilités :
- l’option la plus fréquente, car légale, est la révision du loyer tous les 3 ans ;
- la révision peut être automatique et annuelle, en fonction de l’indice des loyers commerciaux ou celui des activités du tertiaire (ILC ou ILAT) ;
- on peut aussi convenir d’un paramètre fluctuant, mobile. Celui-ci peut être indexé sur la variation du CA, par exemple, c’est la clause « recette ».
La reconduction tacite d’un bail commercial, conséquences
A la fin de l’échéance de 9 ans, il y a plusieurs possibilités :
- le propriétaire notifie un congé ;
- ou il propose de renouveler ;
- le locataire donne un congé pour mettre fin au bail ;
- ou il demande le renouvellement.
Le bail commercial peut alors se terminer au bout des 9 ans. Si on « laisse » passer l’échéance, le propriétaire est alors en droit d’appliquer une augmentation du loyer. Le nouveau bail se poursuit avec les mêmes conditions que celles du bail initial. Mais il a au moins deux inconvénients (pour le locataire) :
- la durée n’est plus définie et le bailleur peut donc y mettre fin à tout moment.
Par conséquence, il deviendra plus compliqué au locataire de céder son fonds de commerce avec son bail. En effet, le locataire n’est plus titulaire du droit au bail.
- après 12 ans (bail initial + prolongation), le loyer n’est plus encadré.
Le propriétaire peut donc le déplafonner totalement, au risque de mettre à mal l’activité du locataire.
Pour garantir les droits du locataire
3, 6 ou 9 ans, le locataire doit prendre soin de « provoquer » une rencontre avec son propriétaire pour connaître ses intentions. Examiner le bail et ses clauses avec attention pour déterminer ce qu’il convient de faire. Pour un maximum de sécurité, la dernière année du bail, le locataire demandera le renouvellement du bail pour éviter cette malencontreuse conséquence pour lui du déplafonnement du loyer.
