(CAA Paris, 17 octobre 2025, n° 24PA00187)
La fiscalité de la location meublée reste un terrain de contrôle privilégié de l’administration fiscale, en particulier sur la déductibilité des charges et le calcul des amortissements.
Un arrêt récent de la Cour administrative d’appel de Paris, rendu le 17 octobre 2025 (n° 24PA00187), vient rappeler avec force les exigences probatoires qui pèsent sur les loueurs en meublé, qu’ils soient professionnels ou non.
Rappel des faits : des charges et amortissements remis en cause
Dans cette affaire, une contribuable exerçait une activité de location meublée relevant des BIC. À la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a remis en cause :
- La déduction de certaines charges, considérées comme insuffisamment justifiées ou sans lien direct avec l’activité (abonnement à un club de sport, service d’un psychologue, frais kilométriques importants, achat d’un téléphone pour le conjoint et frais d’abonnement à la presse régionale),
- Le montant des amortissements pratiqués, notamment sur l’immeuble donné en location.
Les redressements portaient sur plusieurs exercices et ont été contestés par les contribuables, sans succès devant le juge.
La position de la Cour : confirmation intégrale des redressements
La Cour administrative d’appel donne raison à l’administration fiscale et confirme les rappels d’impôt. Elle rappelle un principe fondamental en matière de BIC :
Il appartient au contribuable de démontrer :
- La réalité de la dépense,
- Son montant,
- Et surtout son intérêt direct pour l’exploitation.
À défaut de justification suffisante, la charge est réintégrée dans le résultat imposable, même si elle a été effectivement payée.
Charges déductibles : une exigence de lien direct avec l’activité
La Cour sanctionne ici une pratique encore trop fréquente en location meublée : l’imputation de dépenses à caractère personnel ou mixte dans les charges professionnelles.
Sont notamment écartées les dépenses pour lesquelles le contribuable n’apporte pas la preuve de :
- Leur utilité exclusive ou principale pour la location meublée,
- Leur nécessité pour l’exploitation.
En pratique, une charge n’est pas déductible parce qu’elle existe, mais parce qu’elle est strictement justifiée et professionnelle.
Amortissements : attention aux méthodes et aux bases retenues
L’arrêt est également instructif sur les amortissements, pilier de l’optimisation fiscale en location meublée. La Cour rappelle que :
- Les bases amortissables doivent être cohérentes et documentées (ventilation terrain / construction, valeur du mobilier, rythme d’amortissement approprié etc.),
- Les durées d’amortissement doivent être réalistes et conformes aux usages comptables,
- Le contribuable doit être en mesure de justifier les choix retenus.
En l’absence de justification suffisante, l’administration est en droit de corriger les amortissements pratiqués, ce qui peut entraîner un rappel significatif d’impôt.
Conclusion
En conclusion, avec cet arrêt du 17 octobre 2025, la Cour administrative d’appel de Paris adresse un message clair aux loueurs en meublé :
- Les avantages fiscaux du régime BIC s’accompagnent d’un haut niveau d’exigence comptable et documentaire.
- Une gestion rigoureuse n’est pas une option, mais une condition indispensable pour pérenniser son investissement immobilier meublé.
Des questions ? Votre comptable Cerfrance Alliance Centre reste à votre disposition.
