Lors de la cession de son fonds de commerce, il faut agir avec méthode et privilégier le dialogue en amont, surtout avec son bailleur, quand on est titulaire d’un bail commercial.
Réussir une cession de fonds de commerce
Une des premières questions à résoudre est celle du bail commercial. Le propriétaire peut-il m’empêcher de céder ? Acceptera t’il de signer un bail à mon repreneur ? Si mon bail n’est pas terminé, peut-on transférer le bail, le céder ?
De plus, des questions financières peuvent légitimement se poser. Si mon bail « court » encore, ai-je le droit à une indemnité ? Au contraire, puis-je résilier avant le terme et le propriétaire peut -il demander une indemnité ?…
Enfin, comment le propriétaire va t-il réagir ?
Principe général
Rassurez-vous, tout est prévu …
Si vous êtes locataire, vous avez le droit de céder le bail à celui qui vous reprendra le fonds de commerce !
On s’interroge parfois sur des « petites lignes » figurant dans les actes. On voit en effet, quelques fois, des clauses qui s’opposent à la cession du bail ; elles sont nulles parce qu’illégales. Il faut, a minima, et c’est bien la moindre des choses, avertir son bailleur que l’on souhaite « céder le bail » et le fonds de commerce. Ce n’est pas une autorisation que le propriétaire donne, mais bien la faculté pour le locataire de céder le bail.
Après signature de l’acte de cession, il faudra transmettre au bailleur une copie de l’acte de manière à officialiser l’information.
Nota : attention aux délais de prévenance qui figurent parfois dans les actes de cession, surtout si le bail comporte des clauses d’agrément ou de préemption. On a ainsi vu des clauses qui indiquaient que le bailleur devait « concourir » à l’acte de cession du bail (c’est à dire être associé à la signature), ainsi qu’un délai pour le prévenir en amont (de l’ordre de quelques semaine en général).
Vigilance aussi sur les modalités qui peuvent figurer dans le bail ; par exemple, information par voie d’huissier ou par lettre recommandée. Alors que parfois, l’envoi de l’acte de cession du bail suffit à prouver que le bailleur en accepte les termes. Il a dès lors, un nouveau locataire.
Des clauses spécifiques dans une cession de bail ou dans le bail
Comme indiqué plus haut, le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession du bail commercial. Mais s’il veut « contrôler » la destination ou le type d’activité exercée dans le local, il faut avoir prévu des clauses dans le bail d’origine. Principal objet des clauses :
Préemption
Une telle clause permet au bailleur de « récupérer » son local pour y exercer une activité, lui-même. Il peut ainsi être prioritaire sur l’achat du fonds de commerce cédé. D’où l’importance de :
- relire son bail ;
- respecter le délai mentionné dans le bail pour avertir de son intention de céder bail et fonds.
Restriction sur l’exercice de certaines activités
Le bail peut aussi prévoir d’interdire certaines activités. Deux cas de figure :
- vous cédez le bail pour prendre votre retraite : pas de restriction possible ;
- vous cédez « normalement » pour reprendre une activité ailleurs : les restrictions d’usage sont possibles.
Par voie de conséquence, au moment de céder le fonds (et le bail), il faut être extrêmement clair avec le futur acquéreur du fonds. Il convient de lui fournir une copie du bail pour qu’il prenne connaissance des éventuelles restrictions.
Agrément du futur locataire
C’est assez peu connu, mais le propriétaire peut refuser un locataire. La principale raison est de permettre au bailleur de vérifier que son futur locataire est solvable ; il pourra aussi s’assurer de son « honorabilité » .
Si le propriétaire bailleur refuse un candidat, il doit « motiver » et justifier son opposition à la cession du fonds de commerce. Mais si le cédant considère que ce refus est infondé, il peut, le cas échéant, contester ce refus en justice.
Le saviez-vous ? Le pouvoir discrétionnaire
Le pouvoir « discrétionnaire » dont dispose une personne est le fait qu’il ait le droit de ne pas justifier sa décision.
Issu, on s’en doute, du mot « discret », le « pouvoir discrétionnaire » est celui qui permet à une administration, à un juge ou à une personne détentrice d’une autorité, de ne pas justifier une décision. Utilisé à l’excès, cela peut apparaître comme un pouvoir arbitraire ou sans limite, qui s’exerce sans être soumis à une autorité supérieure.
