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Mise en location-gérance, plus besoin d’attendre

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Le contrat de location-gérance, également nommé dans la pratique « gérance libre« , permet au propriétaire d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal de concéder à une personne, le locataire-gérant, le droit d’exploiter librement ce fonds à ses risques et périls, moyennant le paiement d’une redevance.

NOUVEAU : depuis la loi du 19 juillet 2019, il n’y a plus d’obligation de durée minimum d’exploitation du fonds de commerce (auparavant 2 ans) avant sa mise en location gérance.

Avantages

Pour le propriétaire du fonds : la location-gérance permet de conserver la propriété de son fonds, d’en maintenir l’exploitation et de s’assurer un revenu grâce à la perception des redevances.

Pour le locataire-gérant : cette formule lui permet d’être « à son compte » sans avoir à investir immédiatement dans l’achat des éléments parfois onéreux d’un fonds (clientèle, droit au bail, brevet, matériels, licences, etc.). Elle lui permet également d’apprécier la viabilité de l’entreprise qu’il envisage, le cas échéant, de reprendre.

Vigilance

Cette situation n’est pas exempte de risques. Le risque principal pour le bailleur est de voir son fonds de commerce déprécié par une mauvaise gestion du locataire-gérant. Inversement, le locataire-gérant peut travailler contre son intérêt en renforçant par sa compétence la valeur d’un fonds qu’il pourrait ensuite acquérir si le bailleur accepte de le lui vendre, ce qu’il n’est pas obligé de faire.
Chaque situation doit donc faire l’objet d’une analyse approfondie (voir les risques et responsabilités ci-dessous).

Précision : la location-gérance est généralement provisoire. Le sort du fonds en fin de bail doit être une préoccupation des parties : reprise du fonds par le bailleur, cession ou donation au locataire-gérant, fusion ou absorption entre société loueuse/société locataire.

Conditions

Pour le propriétaire du fonds

  • Il peut mettre en location gérance son fonds de commerce à tout moment
  • Il doit demander l’autorisation expresse du propriétaire des locaux s’il est titulaire d’un bail commercial imposant une exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués.

Nouveau

La loi du 19 juillet 2019 relative à la simplification du droit des sociétés a mis fin à l’obligation d’exploitation du fonds de commerce au moins 2 ans avant sa mise en location gérance. 
Par conséquent, la loi a également supprimé les dispenses en cas de non respect de ce délai.

Pour le locataire-gérant

  1. Avoir la capacité d’exercer le commerce,
  2. Etre immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers,
  3. S’engager à exploiter le fonds selon sa destination, c’est-à-dire sans changer l’activité.

Caractéristiques du contrat

Publicité du contrat : Un avis doit être publié dans les 15 jours de la date de signature du contrat de location-gérance dans un journal d’annonces légales.

Durée déterminée ou indéterminée : Généralement : un an renouvelable par tacite reconduction.

Résiliation : Si le contrat est à durée déterminée, la résiliation ne peut intervenir que d’un commun accord dans les conditions prévues par le contrat. Si le contrat est à durée indéterminée, la résiliation peut se faire unilatéralement sur congé donné par l’une des 2 parties.

Redevance : Son montant est fixé librement par les parties et peut être révisable. Il peut être fixe ou proportionnel au chiffre d’affaires ou au bénéfice. Les redevances peuvent être versées mensuellement ou trimestriellement et sont soumises à la TVA au taux normal de 20 %.

Fiscalement pour le bailleur : la mise en location-gérance n’entraîne pas l’imposition immédiate des plus values et les bénéfices réalisés jusqu’au  jour de la location gérance ne sont pas imposés immédiatement, mais au terme habituel. Les redevances sont des bénéfices d’exploitation imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Mais cette activité ne présentant pas un caractère professionnel, les déficits éventuels ne peuvent être imputés sur son revenu global.

Fiscalement pour le locataire-gérant : Ces redevances représentent des charges déductibles de son bénéfice imposable.

A noter : les redevances sont soumises à cotisations sociales, à la CSG et à la CRDS, lorsqu’elles sont perçues par un bailleur qui exerce une activité dans le fonds loué. Cette disposition a pour effet de pénaliser le montage financier consistant à confier un fonds de commerce en location-gérance à une société constituée par l’exploitant lui-même. Ce montage génère des loyers pour l’exploitant et non des rémunérations soumises à cotisations sociales.

Commentaire du juriste

A la fin du contrat, le bailleur récupère le fonds dans l’état où il se trouve à la fin du contrat de location-gérance : il court donc le risque de retrouver un fonds déprécié. A l’expiration de la location-gérance, les contrats de travail en cours se poursuivent entre le loueur et le personnel, à la condition que l’entreprise ait conservé son identité et que son activité ait été maintenue, cela peut, selon le cas, apparaître comme une contrainte.

Eviter de lier le contrat de location-gérance à une promesse de vente faisant, par exemple, apparaître un montant de la redevance imputé sur le prix de vente. L’administration fiscale considèrerait qu’il y aurait cession déguisée.

A la fin du contrat, le locataire n’est propriétaire de rien et même s’il a fait prospérer le fonds, il n’a droit à aucune indemnité.

Précision : Des clauses bien rédigées dans le contrat de location-gérance peuvent permettre d’éviter les difficultés éventuelles liées à cette situation. La consultation d’un professionnel du droit est donc vivement conseillée.

D’après bpifrance-creation.fr

 

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